Max El-Mann analiza la importancia de las fibras en la economía de México

El sector de bienes raíces y del mercado inmobiliario, es una de las industrias del país que ha sabido mantener sus niveles de movilización de capital y de generación de ingresos pese al contexto de pandemia. Esto ha sido posible gracias a las políticas y a la experiencia con la que cuentan alguno de los empresarios más destacados a nivel nacional que, desde hace décadas, se encuentran dentro del rubro y actualmente impulsan el desarrollo no solamente de sus negocios en particular, sino del rubro en general.

En esa línea, la referencia ineludible en cuanto a resistencia a la coyuntura sanitaria actual, y de proyección futura, son las FIBRA. Se trata de un elemento central para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el país, como lo indican sus registros económicos desde su surgimiento en el año 2011, que arrojan que, hasta el momento, se han obtenido con este sistema recursos por 176,501 millones de pesos. Esta cifra es de las más elevadas incluso en comparación con otras actividades económicas del país. Ahora bien, ¿de qué se trata específicamente FIBRA?

Max El-Mann Arazi, miembro del consejo de Fibra Uno, llamada de manera más coloquial como FUNO, pionero en el sector y con varias décadas de trayectoria, es una de las referencias indispensables si se quiere conocer en profundidad de qué se trata este concepto. Su compañía fue la primera FIBRA surgida en nuestro país, y desde entonces se ha mantenido dentro de la industria hasta la actualidad.

Como explica el empresario, el concepto surgió en principio en Estados Unidos conocido con el nombre de REITs, iniciales de Real Estate Investment Trust. La traducción más ajustada al español se refiere al término como Fideicoicomiso de Inversiones inmobiliarias. Conocer algunos principios básicos del escenario del sector, es uno de los elementos clave para comprender más cabalmente el concepto.

El sistema fue pensado para que inversionistas privados puedan aportar al desarrollo de proyectos a través de un sistema seguro y controlado. Esto significa a través de una empresa que cotiza en la bolsa, como las FIBRAs mexicanas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores.

La razón principal de este tipo de acciones es conseguir que puedan obtener beneficios, es decir, que las empresas puedan tener ingresos y obtener beneficios económicos a mediano y largo plazo. En ese sentido, las FIBRAS como Fibra Uno rentan las propiedades construidas. Según detalla Max El-Mann Arazi, los artículos 187 y 188 de la Ley del impuesto sobre la renta, — donde se encuentra el marco normativo-, especifican de manera clara e inapelable, que los bienes inmuebles construidos o adquiridos deben destinarse al arrendamiento y no ser vendidos antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.

Es así que surge otro tipo de interrogante, una vez que se conocen las motivaciones y la lógica de FIBRA, y es conocer de qué manera se obtienen ganancias económicas.

¿Cómo obtienen sus ganancias quienes hayan invertido en las FIBRA?

El empresario inmobiliario Max El-Mann Arazi resume el funcionamiento de las FIBRA, en tres pasos:

• La FIBRA percibe sus ingresos por los contratos realizados de arrendamiento
• La FIBRA abona los gastos de operación y mantenimiento de sus propiedades, así como también los intereses por deuda en caso que existieran
• El monto remanente es distribuido a través de dividendos.

Junto a estas características, hay que resaltar que los inversionistas participan en el mercado de Bienes Raíces, sin tener que abonar ISR (impuesto sobre la renta). Esto se debe a que sus beneficios — explica Max El-Mann Arazi — son por tener títulos en empresas mexicanas que cotizan en la Bolsa de Valores, y no por ser dueños de las propiedades.

Los resultados conseguidos por FIBRA UNO

Max El-Mann Arazi, enfatiza que FUNO no solo fue la primera FIBRA de México, contando con un portafolio inicial de 11 propiedades en el año 2011, sino que en la actualidad se ha consolidado como empresa líder en el rubro a partir de su dinámica de funcionamiento, y capitalizando tal logro, impulsa además la llegada de inversiones extranjeras para el rubro de bienes raíces en general.

El lugar que detenta FUNO dentro del mercado, se puede analizar desde algunos indicadores claros. En primer lugar, la cantidad de metros cuadrados de área bruta rentable con que cuenta, superan los 10 millones. En segundo lugar, el porcentaje de ocupación de Fibra Uno es mayor al 94%. Hay que aclarar que este número es clave para los inversionistas, ya que representa uno de los primeros datos que desean conocer para saber a ciencia cierta en cuál FIBRA invertir, — concluye Max El-Mann — dado que el porcentaje de ocupación está directamente relacionado con los beneficios económicos que se obtendrán.

Originally published at https://www.gaceta.mx on June 3, 2021.